Nga Ermal Mulosmani
Të gjithë jemi dëshmitarë që sot në Tiranë është vështirë të gjesh apartament nën 1000 Euro/m². Para 5 vitesh me 1000 € shitej në zonat e zgjedhura të Tiranës ndërsa sot nuk gjen as në Yzberisht a Fresk.
Po si shpjegohet kjo rritje?
Para disa ditësh takova një ndërtues. Po flisja me të rreth çmimit të apartamenteve dhe a është e vështirë të marrësh leje ndërtimi:
“Për të marrë lejen e ndërtimit – më tha – më duhej të paguaja paradhënie, kesh 1 milion €! Ishte taksa e Bashkisë, 8% e vlerës. Por nuk mjaftonin këto 1 milion. Më duhej një mik për ta dhënë edhe “kafen”. Kam qenë njeriu më i lumtur kur mora vesh që kafeja ishte marrë. Ishte një “kafe” rreth 150 mijë €”.
Pra pagoi 1,15 milionë € pa ia nisur akoma punës! Përveç këtyre, Bashkia më kërkonte edhe 3% të pallatit për të pastrehët! Pra, 12%, e vlerës së shitjes i mori Bashkia.
(Ky është një thashethem dhe jo një fakt. Mundet që ndërtuesi të më ketë gënjyer. Se të hedhin në gjyq këta).
Për lehtësi po bëj një krahasim. Në vitin 2016 taksa e ndërtimit ishte 4%. Pra, nëse çmimi i referencës ishte 700€ ndërsa kostoja për metër katror 500 €/m² do të kishim këtë situatë:
Çmimi do të ishte (Kosto+taksë)*1.3. Supozojmë se norma e fitimit është 30%.
Pra, (500+28)*1.3 =686.4 €. Pra ndërtuesit fitonin 686-528= 158€/m². Kaq fitonin “të ngratët” në 2016-ën.
Mirëpo një ditë, Kryetari i Bashkisë së Tiranës, ai që premtoi se do të mbahet mend më shumë për pemët sesa për betonin, vendosi “t’i ndëshkonte” oligarkët e ndërtimit! Ja sesi: Do ua bënte 8% taksën e ndërtimit!
Ai befas kishte zbuluar se ka rezerva të mëdha, bashkitë e rajonit kanë taksa shumë më të larta për m² (100-150/m²) ndërsa Tirana as 50 €! Dhe filloi goditja.
Çfarë ndodhi?
Ja të shohim.
Supozojmë që kosto për metër katror ka qenë 500 €/m². Normalisht kostoja do të rritej duhet të reflektonte:
700* 0.08= 56 €/m² taksë bashkie.
Supozojmë që pronari nuk e ka rritur normën e fitimit (unë jam i bindur se ata e kanë rritur me argumentin klasik: “na mbyti Bashkia”). Çmimi shkon (500+56)*1.3= 722.8 €/m². Në xhepin e pronarit kalojnë tashmë 722.8-556 = 166.8€/m².
Pra, Kryebashkiaku, që do godiste oligarkët, në fakt ua rriti fitimin atyre dhe ua futi qytetarëve të vet.
Pak më vonë shtoi edhe 3% “për të pastrehët”. Pra çdo pronar duhet të planifikokë ose paguajë edhe 3% për të pastrehët! Çfarë maskarenjsh! Poshtërsitë më të mëdhaja bëhen në emër të kauzave të mëdhaja. Vini re: Kush do të kundërshtonte që ca gjynafqarë të strehoheshin? Aq më tepër kur për këtë paguajnë oligarkët e ndërtimit? Ah, çfarë mrekullie për këta gjakpirës që nuk po ngopen!
Por “gjakpirësit” kënaqen sërish! Duke shtuar edhe 3% në taksat e Bashkisë kosto për metër katror i bie 72 € (Taksat e Bashkisë momentalisht janë 12% të vlerës së llogaritur me çmime reference). Shtojmë këtu shifrën 30% dhe çmimi u rrit 1.121.3=1.456 ose 45.6% më shumë se kosto. Kur taksat e Bashkisë ishin 4% (në 2016-n) çmimi llogaritej pak a shumë 1.041.3= 1.352 ose 35.2% më shumë.
Diferenca 45.6%-35.2%= 10.2%. Bashkia mori 8% shtesë (12-4). Pjesa tjetër, (10.2-8) shkon në xhepin e pronarit. Sa më shumë të rritet çmimi aq mës shumë rritet 2.2% i pronarit.
Fitimi i oligarkut u rrit vetëm nga rritjet e taksave të Bashkisë. Pra oligarku doli i nderuar e i respektuar.
Po kush e pagoi?
Sigurisht qytetari.
Mirëpo rritja e taksës ka efekt kumulativ (mbledhës). Pra le të supozojmë se vitin e parë e rrit çmimin 10% ndërtuesi. Vitin tjetër rritet çmimi i referencës, nuk është më 700 por 770. Çdo gjë llogaritet me çmim të ri. Deri sa shkojmë te 1000 e kusur…
E kemi dëgjuar Kryetarin të thotë : Po u rritet çmimi banesave ekzistuese. Kjo është e vërtetë, çmimi i banesave të vjetrave është rritur. Por rritja e çmimit të tyre është shoqëruar me rritjen galopante të çmimit të apartamenteve të reja. Pra nëse një apartament i vjetër që ka qenë dikur 100 mijë € sot mund të jetë bërë 130. Por apartamenti i ri që dikur ka qenë 120 sot është 220! Ti e shet apartamentin e vjetër por mbet pa shtëpi!
Prandaj rritja e taksës së Bashkisë sipas meje është arsyeja kryesore e rritjes së çmimeve nga ndërtuesit. Dhe kjo e llogaritur me ndershmëri, sikur kompanitë e ndërtimit reflektojnë vetëm rritjet reale në çmim. Ndërsa dihet që ata ia fusin çmimeve shumë më shumë sesa arsyeja që përmendin.
Arsyeja tjetër është mostaksimi i shtëpive që qëndrojnë bosh. Shumë apartamente siç ka dalë nga investigime të bëra nga gazetarë janë blerë dhe pronarët jetojnë në Dubai, Londër apo Amerikë. Këta sigurisht kanë mundësi t’i mbajnë këto apartamente të pashitura e të papërdorura për sa kohë askush nuk i takson. Në momentin që ata do të taksohen fort (janë shtëpi të dyta ose luksi) menjëherë do të duan ti shesin. Kjo do të shtojë ofertën për apartamente e për pasojë do ulë çmimin.
A do zgjidhet kjo? Asfare. Në ekonominë e tregut vërtetë vendos tregu për çmimin por kur shtohen koston ndërtuesit do ta reflektojnë ose do falimentojnë. Si thonë ata katunarët e domateve: “Janë rrit shumë damotet se osht rrit nafta”. ;).