Të dhënat zyrtare të tregut të pasurive të paluajtshme në Shqipëri tregojnë një realitet që sfidon rregullat bazë të ekonomisë. Shifrat e transaksioneve nga Agjencia Shtetërore e Kadastrës (ASHK), për periudhën 2021-2025, të kryqëzuara me ndryshimet demografike dhe të dhënat e INSTAT mbi lejet e ndërtimit zbulojnë një anomali të dukshme, ku volumi i ndërtimeve dhe çmimet e pronave vazhdojnë të rriten, ndërkohë që numri i shitjeve tkurret.
Të dhënat e siguruara përmes një kërkese për të drejtë informimi në Agjencia Shtetërore e Kadastrëstregojnë se pas një bumi në vitin 2022, shitjet e apartamenteve në kryeqytet pësuan një tkurrje të ndjeshme dhe të vazhdueshme për dy vite me radhë, përpara se të shfaqnin një stabilizim dhe rritje të lehtë gjatë vitit 2025.
Në një ekonomi funksionale, ky do duhej të ishte momenti kur rregullat bazë hyjnë në lojë. Kur kërkesa bie dhe stoku i pashitur rritet, çmimet duhet të ulen për të nxitur blerësit. Megjithatë në Tiranë, çmimet e pronave pësuan një rritje agresive gjatë viteve 2023-2024, duke e bërë strehimin një mision të pamundur për qytetarin e shtresës së mesme.
Ky është thelbi i asaj që ekspertët e konsiderojnë si “paradoksi i betonit”; ku në vend që tregu të vetë-korrigjohet nga mungesa e blerësve tradicionalë, ai po mbahet nga blerësi atipik, i cili është imun ndaj kredive bankare dhe interesave.
“Sektori i ndërtimit përdoret si kanal për para informale dhe kriminale, duke ulur presionin për të shitur shpejt dhe duke lejuar mbajtjen e çmimeve të larta, pavarësisht nga të ardhurat reale të familjeve,” thotë Zef Preçi, drejtor i Qendrës Shqiptare për Kërkime Ekonomike.
Sipas tij, ky fluks informal kapitalesh ka krijuar një “mur” çmimesh, që po deformon ekonominë kombëtare.
Trendi i shitjes së pronave
Të dhënat statistikore të Agjencia Shtetërore e Kadastrës tregojnë se viti 2022 ishte “viti i artë” pas pandemisë për tregun e pasurive të paluajtshme, ndërsa vitet në vijim patën një rënie të shitjeve.
Në nivel kombëtar, trendi i shitjes së pronave shënoi një kulm në vitin 2022 me 37,684 kontrata, i pasuar nga një tkurrje prej afro 17.2% deri në vitin 2024, duke zbritur në 31,199 kontrata. Tregu shënoi sërish rritje gjatë vitit 2025, ku u regjistruan 36,027 transaksione.
Ndërsa numri i transaksioneve në nivel kombëtar u përmirësua, Tirana – që mban peshën kryesore – ende nuk ka arritur nivelin e shitjeve të vitit 2022. Në total, katër rajonet e ASHK në kryeqytet regjistruan mbi 17 mijë transaksione në vitin 2022, ndërsa në vitin 2025 rreth 13 mijë.
Volumi i transaksioneve në Tiranë, krahasuar me totalin kombëtar, ra nga 45.5% në vitin 2022 në 36.5% në vitin 2025, duke treguar një zhvendosje të aktivitetit drejt zonave bregdetare dhe rajoneve të tjera.
“Investitori jo-elastik”
Sipas indeksit “KeyData”, çmimet e pronave në kryeqytet për vitet 2023-2025 janë rritur ndjeshëm, deri në 74.9% në disa zona.
Për Zef Preçi, kjo rritje pavarësisht rënies së kërkesës lidhet me disa faktorë: kostot më të larta, taksat, çmimet e referencës dhe një treg spekulativ me prani të madhe të parave informale.
Edhe Eduard Gjokutaj, drejtues i qendrës ALTAX, thekson se tregu po udhëhiqet nga një “kërkesë selektive”, duke krijuar profilin e “investitorit jo-elastik” që nuk ndikohet nga çmimet.
Sipas tij, disa sinjale alarmi janë:
- diferenca mes çmimeve reale dhe atyre të deklaruara;
- niveli i ulët i kredive hipotekore;
- rishitjet e shpejta spekulative të pronave.
Banesa bosh dhe kapital i “ngrirë”
Të dhënat e Censusit 2023 nga INSTAT tregojnë se në Tiranë ka rreth 52,800 banesa të pabanuara. Këto përfaqësojnë afro 5 miliardë euro kapital të “ngrirë”.
Pavarësisht rënies së popullsisë në rang vendi, ndërtimi vijon me ritme të larta. Vetëm në vitin 2024 u dhanë leje për 2.4 milionë m² ndërtim, ndërsa në 2025 rreth 1.3 milionë m².
Për ekspertët, kjo situatë përbën rrezik për ekonominë. Zef Preçi thekson se ky nivel ndërtimi nuk mbështetet në rritjen reale ekonomike dhe krijon një model të paqëndrueshëm.
Ai përdor termin “kulla të zbrazëta” për të përshkruar fenomenin, duke paralajmëruar se kapitali i bllokuar në prona të pashfrytëzuara dëmton sektorët produktivë.
Ndërsa Eduard Gjokutaj paralajmëron rrezikun e “Sëmundjes Holandeze”, ku përqendrimi i tepruar në ndërtim dëmton sektorët e tjerë të ekonomisë.
“Prona po përdoret si një magazinë vlere,” thekson ai, duke shtuar se kjo krijon një iluzion pasurie dhe frenon zhvillimin afatgjatë të qëndrueshëm./Reporter.al